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存量房是什么意思?

[已解决] 2012-09-10
  • 存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋,相对于增量房而言。增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房。什么是存量房?一般是指未居住过的二手房,即通常所讲的“库存待售”的房产。存量房买卖程序是由买卖双方当事人签订房屋买卖合同,合同生效后30日内向房屋所在地的房地产交易中心办理转移登记。存量房是什么意思?严格意义上来讲存量房就是存量资产,存量房市场也叫做一级半市场,但按照成都市场上普遍对于存量房的理解和我们所经营运作的范围来说,什么是存量房?主要包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、个人手上的房屋(未居住过的)、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大块,都是未使用过的住宅或非住。

    2012-09-12

小贴士:

  • 重庆存量房契税规定

    (一)契税法定税率为3%。(重庆市契税征收实施办法) (二)个人购买住房(“别墅”除外,下同),单套建筑面积144平方米以下或者套内建筑面积120平方米以下,且属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,契税减按1.5%征收。其中,个人购买单套建筑面积在90平方米以下住房,且该住房属于家庭唯一住房的,契税减按1%征收。个人购买住房,凡不符合上述规定的,不得享受上述契税减免政策,应按法定税率征税。(渝财税〔2010〕83号) (三)对个人购买经济适用住房,在法定税率基础上减半征收契税。(财税〔2008〕24号) (四)契税减免政策: 1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施,免征契税。2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征契税。3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的,酌情准予减征或者免征;不可抗力,是指自然灾害、战争等不能预见、不能避免、并不能克服的客观情况。(契税条例细则) 2.依照城市房屋拆迁管理规定实施的房屋拆迁,被拆迁单位或个人与拆迁人签订拆迁补偿安置协议之后重新承受房屋,适用以下优惠政策。被拆迁房屋的个人依照拆迁补偿安置协议取得货币补偿,重新购置一处房屋的(即货币安置),购房成交价款中未超出拆迁补偿款的部分免征契税;超出拆迁补偿款的部分,应按适用税率征税。其中,拆迁补偿款包括:拆迁补偿安置协议中约定的补偿价款、搬迁补助、搬迁奖励以及临时安置补助等;适用税率按照本次购房的类型或房屋面积确定。 被拆迁房屋的单位和个人依照拆迁补偿安置协议重新承受还建房屋(即还房安置),不补缴产权调换差价款的,免征契税;应补缴产权调换差价款的,对补缴款部分,按适用税率征收税。适用税率按照本次换入房屋的类型或房屋面积确定。 被拆迁房屋的单位或个人包括被拆迁房屋的所有权人、房屋共有权人以及领取拆迁补偿款的被拆迁公有住房的承租人。(渝地税发〔2010〕32号) 3.具有重庆市户籍的农村居民,在重庆市城镇首次购买一套建筑面积不超过90平方米的普通住房,免征契税。首次购房的证明由购房当地房屋管理部门出具。为便于政策落实和实际执行,无论购房单价是否超过本地商品房平均交易价格,以及对于已婚的农村居民,无论其配偶是否已购房,均适用上述政策。(渝地税发〔2010〕32号) 4.对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,不征契税。(国税函〔2004〕1036号) 上述不征契税的法定继承是指从被继承人死亡时开始,具有法定继承人身份个人实施继承的行为。非法定继承人继承土地房屋,以及个人在被继承人死亡前,承受其土地房屋属于受赠行为,应按规定征收契税。不征契税的法定继承还包括:部分法定继承人放弃继承权,剩余法定继承人进行的继承行为;夫妻双方共同共有的土地房屋,一方去世后,由其他法定继承人承受的行为。(渝地税发〔2010〕32号) 5.根据我国婚姻法的规定,夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方,是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此,对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。(国税函〔1999〕391号) 6.共有土地房屋分割。(1)共同共有的土地房屋权属分割,是房产共有权的变动,非产权转移行为,因此,不属于契税征税范围。其中,夫妻双方共同共有的土地房屋,在婚姻关系存续期间或者离婚时,无论确权到任何一方,均不属于契税征税范围。(2)按份共有的土地房屋权属分割时,共有人未超过应得份额承受权属,不征契税;若共有人超过应得份额承受权属,对超过部分应按规定征税。上述共同共有与按份共有是指按我国物权法以及婚姻法的相关规定,共有财产的情形。(3)土地房屋权属增减权利人。土地房屋权属增加或者减少权利人,属于转让或赠与行为(婚姻关系的共同共有权属人增减以及法定继承除外),对权属承受人(增加的权利人或剩余权利人),应按所承受的份额,适用规定的税率征税。(渝地税发〔2010〕32号)

    2012-09-12
  • 存量房营业税政策

    (一)个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。(财税〔2009〕157号) (二)个人无偿赠与不动产、土地使用权,属于下列情形之一的,暂免征收营业税:1.离婚财产分割;2.无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;3.无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;(四)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。(财税〔2009〕111号) (三)对个人无偿赠与不动产的,税务机关不得向其发售发票或者代为开具发票。(国税发〔2006〕144号) (四)对个人销售或转让其购买的其他房屋——非住房(包括商业用房、办公用房、工业用房、车库车位等),销售或转让时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。(渝地税发〔2005〕172号) (五)个人销售其购买的房屋,应持房屋销售合同、房屋产权证、购买房屋时的发票和契税完税证明,在房屋交易部门的税收征收窗口填报营业税申报表,办理免税或征税手续。纳税人提供的证明材料不符合条件的,不得适用优惠政策。本市城镇居民按市政府规定的政策购买的公房,凭公房管理部门或原公房所有单位出具的购房收据和证明,可作为差额征税的扣除凭证。(渝地税发〔2005〕172号) (六)“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。纳税人申报时,同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的,以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间;契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的,以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。 个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为,也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定,其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。 个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书,到地方税务部门办理相关手续。根据国家房改政策购买的公有住房,以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。(国税发〔2005〕172号) (七)个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时,需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。(国税发〔2005〕89号) (八)单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。(财税〔2003〕16号)
     

    2012-09-12