城市房产>问答平台>商住两用房是怎么回事?

商住两用房是怎么回事?

[已解决] 2012-09-10
  • 商住两用房标准
    商住两用:房子没有商住两用的性质,只是土地使用性质分为商业用地和住宅用地。以前土地的使用性质要么是商业要么是住宅,后来为了满足综合配置的要求:一块土地的使用性质可以是商业也可以是住宅。在此土地上建成的房屋,可以部分是商业使用,部分是住宅。所以衍生出商住两用的说法。
    商住两用房的特征:土地性质-商业;产权性质-商业;产权年限-50年;限购-不限购;小户型居多;总价便宜;贷款-商业不能贷公积金,最多只能贷10年;贷款利率-住宅利率的1.1倍;首付-50%;住宅首套-30%;水-商业用水,6.2元/吨、民用水-4元/吨;电-商业用电,1.25元/度、民用电-0.48元/度;气-无天然气,只能用电做饭;物业费-一般>3元/平米;注册办公-可注册公司,住宅不能注册公司;户口-不能落户、不能就近入学、没有学校名额;安全-人员流动性大,多以出租为主,不安全;契税-住宅-1.5%,非住宅-3%;房产税-商业按年收房产税金额=房屋原值*70%*1.2%,住宅现不收;营业税-商业转让需缴营业税,2年内全额,2年以上差额征收5.5%;个人转让-2年内差额,2年以上免收;土地增值税-商业0.5%,个人暂免;续约-《物权法》规定:70年产权住宅到期后可自动续期,商业用地的土地使用性质产权一般为40或50,实际上不能自动续期,如何续期没有明确的政策。

    2012-09-13

小贴士:

  • 商住两用是什么意思

    商住两用,从名字上看,就是既能办公又可以居住的一种产品,但在建筑术语中没有这种称谓,这只是销售方根据市场行情和产品的功能来定义的一个不规范的俗称。
    商住两用住宅是soho(居家办公)住宅观念的一种延伸。它属于住宅,但同时又融入写字楼的诸多硬件设施,尤其是网络功能的发达,使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。
    从土地的使用用途上来说,国家只界定了“居住与非居住”用地,并未对商住两用楼的“土地使用用途”作出明确的界定。所谓“商住两用”一般是土地用途的概念,即某地块既可以进行商业房屋开发,也可以进行住宅开发。但是建设工程完成后具体到房屋的用途,要么属于商业房屋,要么属于住宅,并不存在“商住两用房”的法律概念。
    如果开发商说楼房是商住两用的,则很可能是:同一幢楼,部分是商业的(比较多的是裙房和下面的楼层),部分是住宅的。在居住小区规划中,要求按建筑总面积进行配套建设一些公共建筑,除了提供一些生活配套设施外,还设置了宽带局域网、商务中心、会议室、票务中心及充足的车位等商务设施。
     

    2012-09-13
  • 商住两用房优缺点

    第一,对于那种自由职业或居家办公者,选择商住两用房就要慎重了。因为,这两种人虽然需要一定的办公条件,但其购买的主要目的还是住。“住”与“商”的要求不同第一种商住两用房,不仅使其正常的生活因“商”而受到影响,而且包括物为公用部分的费作和维修费等都要与“商人们”平摊,这本身就是损害了业主的权益。商住混合对追求高舒适度的纯居住业主来主,会带来很多不安全和不安定的因素。
    第二,商住两用楼存在安全及消防隐患。在目前的消防管理法规及条例中,虽有关于商住楼的规定,但指的是传统意义上的“底部商业营业厅与住宅组成的高层建筑”,而非“既可居住又可用于办公”的商住两用楼。该消防标准规定:住宅只需设消火栓系统,商业营业厅和办公楼则还需按具体需要配置火灾自动报警系统和自动喷淋系统。从建筑装饰材料来说,办公楼的装修档次高,可燃物较多,电和天然气的用量较大,防火规范较住宅严格。因此,对于商住两用楼,如果开发商对其规划用途报建的是住宅,并按住宅消防标准审核,无疑是存在一定的消防隐患。
    第三,会给物业管理增加难度和成本,同时影响物业管理的品质,从面影响项目的品质,大幅降低住宅的居住质量以及安全感、舒适度。另外,纯住宅社区要做小区配套,如幼儿园、国际学校、双会所等,而如果做商住,就可以不做配套或少做配套。选择新型“商住两用房”现在,市场上出现了新型“商住两用房”。它避免了传统的商与住混杂的格局,取而代之的是商与住各为独立脚点建筑体,彼此出入互不干扰,互不影响。商业用途的楼在消防方面尽量接近或等同于写字楼的标准,另外,彼此的电梯也是独立运行的。一些有“商”有“住”的社区,在租售方面以“整层”为单位进行。这样做,一方面写字楼给公寓业主提供超值服务,另一方面公寓业主也给写字楼提供了购买服务。

    2012-09-13